住进一个小区后，买房者会和居委会、物业公司、业主委员会同时打交道。这三方很像一个游戏里的三个角色，彼此博弈。那么，政府和法律是怎么定义这三个机构的职能的呢?居委会是政府基层政权的末梢组织单位，是街道的派出机构，类似于办事处。严格地说，它不属于政府机构，但是又采取了自治形式。居委会最主要的作用是收集、转达地区居民的生活需要，调节邻里纠纷，为居民提供生活服务。居委会同时具备一定的政府职能，经常和民警工作站、党务工作站互动。

物业公司专门提供小区专业服务。物业公司受雇于业主委员会。如果一个物业公司的服务质量不好、用户满意度差，那么它可以被换掉，但居委会是无法被替换的。业主委员会，是小区业主通过业主大会选出的办事机构。它代表了业主的利益，是业主自发组成的自助集群，它的本质是一个管理机构。业主委员会可以传达业主的共同诉求，维护业主的集体利益。它单纯为本小区提供服务，有权力代表小区全体业主和物业公司签订合约和协议，约束和监督物业公司的工作和服务水平。

居委会、物业公司、业主委员会三者之间，不存在管理和被管理的关系。三者性质不同，职能不同，法律关系也不同，但它们之间形成一个合作、博弈、监督的交叉管理关系。居委会和业主委员会之间是平行的，互不干扰。当业主和物业公司之间发生冲突的时候，居委会原则上可以不介人，业主委员会行使职能，和物业公司交涉或打官司。业主委员会可以聘请专业机构维权，有权与物业公司解除合约或更换物业公司。物业公司和业主委员会则是雇佣和被雇佣的关系，但居委会在这段管理关系中并没有隐身。业主委员会应该积极配合居委会，依法履行自治管理职责，支持居委会开展工作，接受其指导和监督。

一个业主同时也是一个居民。业主委员会保障业主权利，居委会也保障居民权利。当居民与居委会沟通的时候，业主委员会不能干涉，也不应该妨碍居委会的正常工作。业主委员会的成立是有条件的。一般来说，小区人住率达到50%以上，或首批物业费已经交满两年且小区人住率达到30%以上，才能酝酿成立业主委员会。很多人经常把业主委员会和业主大会混淆。业主委员会是业主大会的子集，是由业主大会选举出来的，需要经过政府备案。业主委员会要对业主大会负责。如果业主委员会在选聘物业公司、费用使用管理等方面工作不力，无法代表业主利益，业主大会完全可以通过选举更换业主委员会成员，甚至解散现有业主委员会，成立新的业主委员会。

在一个社区里，物业公司看似和买房者互动最多，却是相比之下最弱势的群体，因为业主委员会有权解聘它。具体流程是：先召开业主大会，更换物业公司必须由全体业主共同决定，同意的人数要达到总人数的一半以上；然后制定物业管理招标书，并通知目前负责管理的物业公司重新选聘物业服务企业；邀标或公开招标，评标、答辩，以选出中标企业，将招标结果送居委会和房管局物业科及小区办备案；通知前物业公司交接相关事宜，通知小区办、居委会，配合新老物业公司进行档案、资料的交接，审计物业管理账目，做财务交接、设备交接等。新的物业公司开始工作，原来的物业公司离场。居委会平时不显山不露水，但是，一旦业主之间产生矛盾，它就会出面。凡是涉及居民在社会生活和社会组织当中的一些权利和基本义务，居委会可以介人，提供帮助或者进行监督。从这个角度来看，居委会的权力在物业公司正常的管辖范围之外。

中国的社区跟国外有很大不同——西方国家没有居委会这一说，但业主委员会的权力非常大，甚至大到可以决定谁能在他们的社区里租房或买房。针对想来租房或买房的人，业主委员会制定了一套规则，保护社区已有的租户和业主的共同利益。业主委员会在使用公共维修基金、监督物业公司等方面通常会尽心尽力履职。在国外的社区，业主可能不认识自己的邻居，但不会不重视业主委员会，他们在生活的方方面面都能感觉到业主委员会的存在。中国的业主委员会和国外的业主委员会在人员组成上也有些区别。国外加人业主委员会的居民往往带有金领等社会标签，比如律师、会计师，他们实际上是用业余时间以公益的方式帮助业主委员会完成工作。中国对社区公共权利的维系观念比较淡薄，大部分居民对业主委员会的定义不了解，觉得自己又不拿工资何必多事。即便小区业主委员会成立起来，其地位也比较弱。这也是中国社区矛盾频发但往往得不到妥善解决的根本原因。

中国社会在向前发展，业主委员会的作用会越来越凸显。我们的社会呼唤法制和契约精神。业主委员会与物业公司，正是通过契约来约定彼此的权利、义务，从而推动物业公司更有动力和能力提升物业服务水准，使我们的居住环境日益得到改善。如果中国人居住在社区里的生活质量提高，邻里关系也会更和谐。这样一个互助、互谅、互爱的社区，会给我们的居住体验带来更大的提升，无论是对于买房者还是租房者来说。